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证券时报记者 郭博昊 贺觉渊

2024年年末以来，利用地方政府专项债券解救回收闲置地皮和收购存量商品房（下称专项债解救“两个鸿沟”）用作保险性住房（下称“保险房”）的政策被视为破解房地产库存困局的新想路。但从鼓动见效来看，受制于订价机制与收益率均衡等难点，总体进展缓缓。

据企业预警通数据，终局9月3日，世界已落地537个专项债收储技俩，用于解救“两个鸿沟”的专项债使用鸿沟为1466亿元，这些技俩顶用于收购存量商品房的债券只消18个，比重不及4%。

不外，在政策小范围落地经由中，部分城市的转换执行已为破解中枢辛勤提供了成心教育，如扩充“肥瘦搭配”金钱组合模式、建立收储绿色通说念等。受访内行建议，可谈判通过超恒久相配国债解救收储、优化债贷组合、完善保险房REITs（基础要津鸿沟不动产投资相信基金）刊行等款式优化收储的融资和退出机制。

地方探索合理订价机制

专项债收储的中枢前提在于建立“财政可控、企业招供”的订价机制。多地结合区域本色情况，探索各别化订价模式，保险财政资金安全，尽可能调遣房企、城投公司等商场主体的参与积极性，推动收储职责顺利开展。

从执行来看，地方无数收受两类订价机制。一类是“重置成本法”。以兰州、惠州、银川、青岛、沈阳、西安等城市为代表，参考同地段保险性住房重置价钱设定收储价钱上限。记者调研发现，以西安、福州为例，当地将保险房配售价钱锚定为同地段商品房价钱的5折傍边，既严格收敛财政开销鸿沟，又通过明确成本核算圭臬，为房企提供明晰的参与预期。

另一类是“商场比拟法”。杭州、广州等城市按临近房源商场价或“地皮成本+建安成本”订价，如杭州临安区以不卓越临近商品房及车位估价为限，广州增城区径直核算房企本色诱骗成本，更贴合企业合理利润诉求。

不外，两类订价机制在本色扩充时也暴知道相应缺欠。前者因保险房以同地段商品房价钱的约5折进行配售，房企无数觉得此价钱难以隐蔽债务，扼制了企业参与收储的意愿；后者虽相对更契合诱骗商的利益诉求，但与保险房配售价钱轨则产生冲突。配售型保险房售价频频仅为商品房的5至6折，若收储价钱过高，政府在转售时将濒临蚀本逆境。

“‘区间订价+动态诊疗’模式或是更好的遴荐。”上海财经大学中国大众财政参谋院副种植汪峰告诉记者，通过参考近期均价诞生浮动区间，在幸免过度误会商场信号的同期，为轻视将来房价波动预留诊疗空间。

多旅途进步收益率

均衡公益与谋利

保险房“公益性”要求的低房钱与专项债“谋利性”要求的收益自均衡，是收储技俩可握续的要害挑战。据麟评居住大数据参谋院数据，2024年要点50城房钱汇报率仅2.06%，低于2.29%的地方政府专项债平均刊行利率；若计入校正、运营成本，收益率进一步下落。对此，各地通过“补充收益+模式转换”进步技俩收益，部分地区探索已获取实效。

记者调研发现，一些地区通过“房钱+配套”的组合，激活从属金钱收益后劲。如浙江部分技俩通过配套买卖空间租出、泊车位收费补充房钱收入，使笼统收益率进步至3%以上，昂扬专项债偿付要求。

也有部分经济阐扬地区探索出“存量周转—地皮升值—收益反哺”的模式，如杭州上城区技俩通过引入华润万象生计等专科运营商，以“基础房钱+升值职业分红”模式进步收益。关系技俩获评2023年住房城乡成立部“保险性住房运营料理优秀案例”。

在汪峰看来，杭州上城区技俩最要害的冲破，在于将收储存量房从简的地皮联想置换为中枢区高价值地块出让，并将部分地皮溢价注入保险房偿债基金。

跨区域“肥瘦搭配”均衡收益水平亦有助于推动收购存量商品房加快落地。记者了解到，部分地方如安徽省已将合肥市包河区、滨湖新区等中枢性段的高收益保险房与合肥王人市圈内临近县域保险房技俩整合为一个金钱包，通过“肥瘦搭配”将筹备性地块诱骗收益反哺安置房及大众职业成立，这一模式被住房城乡成立部列为世界典型教育延迟。

汪峰指出，通过省级统筹，将省会城市中枢区保险房与临近县域技俩整合，进步组结伴产的举座收益率，达到专项债偿付要求，既保险了县域地区的保险房供给，又通过优质金钱反哺低收益技俩。若世界延迟，结合东说念主口流入城市的优质存量房源，瞻望可举座进步收益率。

优化融资与退出

破解“不敢收、收不起”

对将来潜在的金钱估值损失及金钱处置难的担忧，是当下地方政府短少能源推动专项债解救“两个鸿沟”落地的主要原因。为此，受访内行觉得，构建“成本可控、收益可握续”的保险房收储政策体系，将有助于破解专项债收储技俩“成本高、收益低”的辛勤。

汪峰对此建议，建立“相配国债+专项债+再贷款”的多维融资机制。针对保险房技俩20年以上的现款流周期，建议中央政府刊行30年期相配国债，行为保险房收储技俩的主要资金，优先解救库存压力隆起的三四线城市，剩余部分通过专项债和保险房再贷款补充。

在金钱退出端，转换金钱处置通说念，淘气发展REITs成为蹙迫探索地方。汪峰建议，饱读动地方在收储技俩锻真金不怕火后刊行保险房REITs，收场资金退出。建议证监会优化REITs刊行要求，对保险房技俩合乎镌汰出租率和收益率门槛，扩大可刊行范围。通过恒久资金匹配、多元融资和商场化退出机制，灵验搞定地方政府“不敢收、收不起”的逆境。

中国东说念主民大学财政金融学院种植李戎则建议“债贷组合”的资金优化想路。他向记者指出，关于投资鸿沟大、回收周期长的租出社区或大型保险房技俩，可将专项债资金用于技俩成本金或基础要津成立参加，弥补本人收益缺口；同期通过央行结构性货币政策器用提供低成本贷款，补充技俩成立、装修成立或时常运营所需的债务性资金，酿成“股权+债权”的合理配比，镌汰举座融资成本。

西南财经大学财税学院原院长刘蓉也向记者提议，凭据房地产商场情况，将存量地皮资源行使和促进房地产商场止跌回稳两大政策任务结合起来开云体育(中国)官方网站，凭据地区各别情况，予以地方政府诊疗收购闲置商品住房比例的权限，施展地方政府积极性。